Thông tin về khả năng sáp nhập các tỉnh, thành đang tạo làn sóng đầu cơ tại thị trường bất động sản (BĐS), đẩy giá đất nền tại nhiều khu vực tăng đột biến từ 20-30% chỉ trong vài tuần. Trong bối cảnh thị trường trước đó khá trầm lắng, diễn biến này khiến nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ “lao vào” với kỳ vọng đón đầu cơ hội. Tuy nhiên, thực chất đây là cơ hội thật hay chỉ là hiện tượng “sốt ảo”?

1. Hưng Yên: Giá đất thiết lập mặt bằng mới

Từ cuối tháng 2/2025, thị trường Hưng Yên trở nên sôi động khi lượng khách xem đất, giao dịch tăng nhanh tại các trục đường dẫn vào trung tâm và khu giãn dân huyện, thị xã. Nhiều khu vực từng “án binh bất động” nay xuất hiện cảnh cò đất chen nhau mời chào, giao dịch “chốt nhanh” chỉ trong vài giờ.

Theo dữ liệu Batdongsan.com.vn, giá đất tại Hưng Yên trong tháng 3 tăng từ 6–15% so với cuối 2024. Cụ thể:

• Vòng xoay Văn Giang: 125–150 triệu đồng/m².

• Phụng Công, Xuân Cao, Cửu Cao: 40–55 triệu đồng/m².

• TP. Hưng Yên – phường An Tảo: 30–35 triệu đồng/m² (tăng 5–7%).

Đáng chú ý, trong phiên đấu giá 41 lô đất tại xã Dân Tiến (huyện Khoái Châu), lô cao nhất đạt 158 triệu đồng/m², lô thấp nhất cũng chạm mốc 66 triệu đồng/m². Ngay sau đó, đất đấu giá được rao bán chênh từ 500 triệu – hơn 1 tỷ đồng/lô.

2. Việt Trì (Phú Thọ): Sốt đất ven đô, tiềm ẩn rủi ro môi trường

Hai điểm nóng tại TP. Việt Trì là khu đô thị Bến Gót và vùng ven như Thanh Miếu, Minh Nông, Đồi Măng. Tuy Bến Gót gần sông Hồng và cảng Việt Trì, nhưng cũng giáp nhiều nhà máy hóa chất khiến nhà đầu tư e ngại về môi trường.

Giao dịch tại các khu vực ven tăng mạnh. Nhiều lô đất nền ~80m² được rao giá 2–3 tỷ đồng/lô, tăng 20–30% chỉ sau vài tuần. Tuy nhiên, phần lớn khu vực trước đó còn trống vắng, chưa có nhiều dân cư, cơ sở hạ tầng sơ khai.

3. Bắc Giang: Giá đất gần KCN tăng gấp đôi, gấp ba

Đất nền quanh các khu công nghiệp (KCN) tại Bắc Giang ghi nhận mức tăng “chóng mặt”. Tại Việt Yên, Yên Dũng, Lục Nam:

• Giá đất hiện dao động: 30–40 triệu đồng/m², nơi cao đạt 50 triệu đồng/m² (so với 15–25 triệu đồng/m² năm 2024).

• Xã Nội Hoàng (Yên Dũng): từ 12–15 triệu đồng/m² trước Tết nay lên 25–30 triệu đồng/m².

Các điểm nóng tập trung gần siêu thị GO!, trường chính trị tỉnh, nơi nhiều môi giới mở bàn tư vấn ngay bên lề đường. Chủ đất găm hàng, chờ giá tiếp tục tăng do kỳ vọng vào quy hoạch và nguồn cung khan hiếm.

4. TP. Hoa Lư (Ninh Bình): Giá đất tăng vọt sau sáp nhập

Sau khi huyện Hoa Lư chính thức sáp nhập vào TP. Ninh Bình và được công nhận là đô thị loại I, giá đất tại khu vực này tăng mạnh:

• Đất 80m² trước đây 3,2–3,4 tỷ/lô nay được rao bán 3,5–4 tỷ/lô.

• Phường Nam Thành: từ 2,2 tỷ (cuối 2024) lên 4 tỷ đồng (tháng 3/2025).

• Khu Đồng Ối: giá lên 53 triệu/m².

• Thị trấn Thiên Tôn: 45–52 triệu/m².

Sở Xây dựng tỉnh Ninh Bình đã yêu cầu rà soát hoạt động mua bán BĐS trên địa bàn sau khi ghi nhận hiện tượng tăng giá bất thường.

5. Nhơn Trạch (Đồng Nai): Tăng giá nhanh nhưng chủ yếu lướt cọc

Thị trường Nhơn Trạch nhộn nhịp trở lại đầu tháng 3, với mức giá tăng trung bình 48% so với cùng kỳ, theo Batdongsan.com.vn. Lượt tìm kiếm tăng 41%, nhiều dự án tăng đến 50%.

Tuy nhiên, phần lớn giao dịch là “lướt cọc”, không công chứng, không sang tên. Nhiều lô đất được sang tay 4–5 lần trong 1–2 tuần, mỗi lần giá đều tăng thêm 10% – dấu hiệu rõ của “bong bóng” giá.

Liệu đây có phải là “bong bóng bất động sản”?

Theo ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam, thông tin sáp nhập tạo ra làn sóng tâm lý mạnh trên thị trường. Tuy nhiên, ông cảnh báo mức giá tăng nhanh tại nhiều khu vực hiện không dựa trên yếu tố nền tảng như hạ tầng, dân số, việc làm, mà phần lớn là do tin đồn và hoạt động đầu cơ.

Đáng lo ngại, hiện tượng FOMO (tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội) đang chiếm lĩnh thị trường. Nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ thiếu kinh nghiệm dễ bị cuốn vào vòng xoáy đầu cơ, dễ dẫn đến “đu đỉnh” khi thị trường điều chỉnh. Các địa phương như Phú Thọ, Ninh Bình, Bắc Giang đều ghi nhận giao dịch chủ yếu mang tính chất cá nhân, lướt sóng, không có giá trị pháp lý thực tế.

Kết luận: Nhà đầu tư cần tỉnh táo

Hiện tượng sốt đất lan rộng nhiều tỉnh thành trong đầu năm 2025 là kết quả của kỳ vọng vào sáp nhập và phát triển hạ tầng. Tuy nhiên, việc giá đất tăng quá nhanh, thiếu cơ sở vững chắc đang tiềm ẩn nhiều rủi ro. Nhà đầu tư cần tỉnh táo, đánh giá kỹ lưỡng trước khi xuống tiền để tránh kẹt vốn khi “sóng” qua đi.