Dòng vốn FDI dồn dập chảy vào Việt Nam, với sản xuất đứng ở vị trí dẫn dắt. Trong bối cảnh chuỗi cung ứng toàn cầu dịch chuyển, nhà xưởng xây sẵn nổi lên như “át chủ bài” giúp Việt Nam đón vốn quốc tế nhanh hơn, hiệu quả hơn.
FDI tăng mạnh, sản xuất chiếm phần lớn
Trong 7 tháng đầu năm 2025, tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam đạt 24,09 tỷ USD, tăng 27,3% so với cùng kỳ 2024; vốn thực hiện đạt 13,6 tỷ USD, tăng 8,4%. Dẫn dắt xu hướng vẫn là lĩnh vực sản xuất, chiếm 56,5% tổng vốn FDI trong nửa đầu năm 2025 — tương đương gần 11,97 tỷ USD.
Trong 759 dự án sản xuất mới được cấp phép (tăng 40% so cùng kỳ), có 410 dự án (54%) lựa chọn thuê nhà xưởng thay vì mua đất — lần đầu tiên giao dịch nhà xưởng vượt giao dịch đất về số lượng dự án.
Nhà xưởng xây sẵn — giải pháp khẩn trương cho làn sóng dịch chuyển
Nhà xưởng xây sẵn được xem là đáp án cho nhu cầu nhanh chóng của doanh nghiệp trong thời kỳ chuỗi cung ứng dịch chuyển. Theo Cushman & Wakefield, nguồn cung nhà xưởng xây sẵn tại Việt Nam đạt khoảng 11 triệu m², tỉ lệ lấp đầy trên 85% tính đến quý II/2025. Các địa phương dẫn đầu gồm: TP.HCM (3 triệu m²), Đồng Nai (2,2 triệu m²), Hải Phòng (2,2 triệu m²), Bắc Ninh (1,6 triệu m²).
Lợi thế cạnh tranh của mô hình này đến từ:
- Rút ngắn thời gian triển khai: thuê xưởng giúp doanh nghiệp đi vào hoạt động nhanh chóng, so với mua đất, xin phép và xây dựng.
- Linh hoạt quy mô: dễ mở rộng hoặc thu hẹp sản xuất mà không bị ràng buộc tài sản cố định.
- Giảm chi phí ban đầu: tiết kiệm đáng kể so với tổng chi phí mua đất và xây dựng.
Tiết kiệm chi phí — minh họa bằng con số
Chi phí thuê trung bình dao động khoảng 4–6 USD/m²/tháng ở miền Bắc và 5–7 USD/m²/tháng ở miền Nam. Với một nhà xưởng 10.000 m², chi phí thuê mỗi năm vào khoảng 480.000–840.000 USD. Trong khi đó, mua đất và xây dựng ban đầu có thể tiêu tốn 3–6 triệu USD cho cùng quy mô, chưa kể chi phí xin phép và thiết kế. Như vậy, thuê nhà xưởng giúp doanh nghiệp tiết kiệm 70–80% chi phí đầu tư ban đầu — đặc biệt hữu ích cho doanh nghiệp muốn mở rộng nhanh hoặc thử nghiệm thị trường.
Tiêu chuẩn kỹ thuật đáp ứng yêu cầu cao
Các nhà xưởng hiện nay không còn thô sơ. Nhiều dự án được xây dựng theo tiêu chuẩn kỹ thuật để phục vụ sản xuất công nghệ cao:
- Kết cấu thép tiền chế, mái cách nhiệt, chống ăn mòn.
- Chiều cao trần 4–13 m; tải trọng sàn 1.000–4.000 kg/m².
- Hệ thống PCCC, điện, chiếu sáng đạt chuẩn TCVN/QCVN; cường độ chiếu sáng 100–750 lux.
Ví dụ, KTG Industrial tại VSIP Bắc Ninh 2 được thiết kế theo tiêu chuẩn ACI 117-10 — đáp ứng yêu cầu độ phẳng, giảm rung chấn cho dây chuyền công nghệ cao.
Nhà xưởng xây sẵn thu hút cả công nghệ cao
Không chỉ các doanh nghiệp sản xuất phổ thông; các tập đoàn công nghệ cao, điện tử và thiết bị y tế cũng quan tâm đến nhà xưởng xây sẵn. Lý do là tiêu chuẩn kỹ thuật và khả năng đáp ứng yêu cầu ESG ngày càng chặt chẽ. Cushman & Wakefield nhận định: nhiều doanh nghiệp đang cân nhắc dịch chuyển toàn bộ chuỗi cung ứng sang Việt Nam — từ sản xuất linh kiện đến lắp ráp cuối cùng — tạo lực kéo mạnh cho phân khúc nhà xưởng cao cấp.
Bối cảnh chính trị thương mại — cú hích lớn
Ngày 1/8/2025, mức thuế mới của Mỹ áp dụng cho hàng xuất khẩu châu Á có hiệu lực ở 20% (giảm so với dự thảo 46%). Mức thuế này được đánh giá “có thể chấp nhận”, góp phần khôi phục niềm tin nhà đầu tư và kéo dòng vốn quay trở lại sau đợt chững lại trong quý II.
Chiến lược “Trung Quốc + 1” càng được thúc đẩy: Việt Nam hưởng lợi nhờ chi phí nhân công cạnh tranh, vị trí địa lý thuận lợi và cam kết nâng cấp hạ tầng.
Thách thức và khuyến nghị
Dù xu hướng tích cực, thị trường vẫn đối mặt thách thức:
- Cạnh tranh thu hút FDI trong khu vực gia tăng.
- Chuỗi cung ứng toàn cầu còn biến động; tập trung quá nhiều vào một số ngành có thể rủi ro.
Để khai thác tối đa lợi thế nhà xưởng xây sẵn, Việt Nam cần: - Tiếp tục cải thiện hạ tầng logistics.
- Đơn giản hóa thủ tục, rút ngắn thời gian thuê đất và cấp phép.
- Phát triển công nghiệp hỗ trợ để giảm phụ thuộc nguồn cung ngoại quốc.
- Khuyến khích tiêu chuẩn ESG và công nghệ xanh trong phát triển nhà xưởng.
Kết luận
Trong bối cảnh dịch chuyển chuỗi cung ứng, nhà xưởng xây sẵn trở thành yếu tố then chốt giúp Việt Nam đón nhận dòng vốn FDI nhanh và hiệu quả. Với nguồn cung tăng, tiêu chuẩn kỹ thuật tốt và chi phí cạnh tranh, phân khúc này không chỉ thúc đẩy sản xuất mà còn nâng tầm bất động sản công nghiệp, góp phần đưa Việt Nam thành tâm điểm công nghiệp của châu Á.